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房地产开发企业营改增问题解答(二)

日期:2016-9-9 15:45:12 / 人气: / 标签:广州税务代理

房地产开发企业营改增问题解答(二)

房地产开发企业营改增问题解答(二)

5、房地产公司承接三旧改造项目,在营改增试点前收购了城中村的老房子,然后进行拆除并重新开发建设,由于在5月1日前已收购了该部分老房子,但拆除工作仍在进行中,无法取得施工许可证,但是该部分老房子的收购价格很高,成本很高,对于该种情况是否有相应过渡政策?

答:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

6、房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目,是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税?

答:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税;销售自行开发的房地产新项目,应适用一般计税方法计税。因此,房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目,可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

五、纳税地点和纳税义务时间

1、由于房地产开发产品销售周期长,可能跨越营改增前后,2016年4月30日前签订的购房合同,部分款项在2016年5月1日后收取,是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票?否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答:2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入,并缴纳增值税。

六、发票开具

1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目,在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票,营改增之后需要开具发票,有什么处理办法? 

答:根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

七、纳税申报及预缴

1、房地产公司多个老项目同时销售,有预收款收入,是汇总申报还是分施工证申报?

答:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(2016年18号文)第十二条:一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以,房地产公司应在次月汇总申报。

八、其他

1、怎样算一个项目?分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》,是作为一个项目还是不同项目?

答:按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

作者:浩晨财务